Ateliéry a zamotané paragrafy

Obrátil se na nás jeden z našich klientů, který si koupil ateliér v Rezidenci Hostivař a následně byl svým známým znejistěn, zda může ateliér užívat k bydlení a také jej tímto způsobem případně pronajímat. Domníváme se, že je na místě, abychom se k tomuto mírně komplikovanému tématu vyjádřili veřejnou cestou, protože tušíme, že většina našich klientů, kteří si koupili ateliér, jej chce užívat nebo pronajímat k bydlení.

Samozřejmě bychom byli rádi, kdybychom vám mohli na poměrně jednoduchou otázku poskytnout ocelově pevnou a jednoduchou odpověď. Žijeme však v zemi, jejíž vrcholní politici si nijak moc nelámou hlavy tím, jestli jsou jimi nově schvalované zákony v souladu s těmi, které ještě stále platí, neboť je schválili v minulosti. Taková je situace právě u ateliérů a jejich užívání. Máme tady starší zákon (stavební zákon č. 183/2006 Sb., § 178), který jejich užívání k bydlení nedovoluje. A pak máme nový občanský zákoník (89/2012 Sb.), který zcela jasně deklaruje (§2236), že ateliér lze pronajmout k obývání a konstatuje, že v takovém případě jsou práva nájemce stejná, jako kdyby mu byl pronajmut bytový prostor. Podle nového občanského zákoníku tedy lze ateliér užívat či pronajmout i k bydlení.

Rozpor mezi oběma současně nesmyslně platnými zákony patrně vyřeší až novela stavebního zákona nebo judikatura, která se však téměř jistě postaví za nový občanský zákoník. Nový občanský zákoník je pro Českou republiku zásadní nová norma, reagující na současné trendy a společenské potřeby. Proti ní stojí již zastaralý stavební zákon, jako součást veřejného práva, které nemůže zasahovat do soukromoprávních vztahů nedůvodně, tedy ani proti dohodám účastníků občanskoprávních vztahů. V ČR je zcela běžné, že se ateliéry k bydlení užívají a nikdo se tím netají, proto nový občanský zákoník reagoval tak, že na rozdíl od starého zákona, bydlení v ateliéru připouští. Česká společnost postupuje dle běžné praxe i nových společenských trendů, a to i v zákonných normách. Významný je samozřejmě také fakt, že vlastnické právo k jednotce nabýváte občanskoprávním aktem, tedy podle občanského zákoníku, který užívání ateliéru k bydlení jednoznačně umožňuje.

Není také na místě se obávat, že by majiteli ateliéru byla za rozporné užívání ateliéru udělena pokuta podle stavebního zákona. Nejen, že by bylo komplikovaně prokazatelné, jak skutečně má vypadat ono „správné“ užívání ateliéru a v čem je v rozporu s užíváním prostor jako bytu. I pokud by soud snad takové užívání chtěl zpochybnit, musel by nejprve vyřešit konflikt dvou zmíněných zákonů a jen těžko by mohl rozhodnout v rozporu s občanským zákoníkem. Není znám žádný případ takového rozhodnutí soudu.

Je možné se také ptát, proč v tomto konkrétním případě vůbec stavíme ateliéry, které vypadají jako 1+kk? Je za tím pouze požadavek současného územního plánu, aby dům nebyl výhradně bytovým objektem, protože se nachází ve „všeobecně smíšeném území“, určeném územním plánem k bydlení i službám.

Zbývá proto poslední otázka. Bude možno v budoucnu výše zmíněné možné obtíže obejít a ateliéry rekolaudovat na byty? Technicky to možné je, ale má to svá administrativní úskalí. Rezidence Hostivař musí být samozřejmě zkolaudována podle platného stavebního povolení a stávajícího územního plánu. Nový Metropolitní plán zřejmě již uvedenou „smíšenou“ podmínku obsahovat nebude a měl by být schválen v dohledné době: magistrátní úředníci na něm usilovně pracují… Další překážkou může být nutnost získání souhlasu Shromáždění vlastníků jednotek se změnou způsobu užívání ateliérů. Zavázat budoucí vlastníky k takovému souhlasu při zakládání SVJ není právně přijatelné a bylo by to odmítnuto soudem při registraci společenství. Nevidíme ale žádný důvod, proč by se změnou neměli ostatní vlastníci jednotek souhlasit: fakticky se pro ně nic nezmění a v budoucnu by každý z nich mohl potřebovat obdobnou podporu od spoluvlastníků v podobné věci. Pokud se tak vlastníci dohodnou, mohou samozřejmě řešit rekolaudaci ateliérů najednou. Přesto půjde, právně vzato, o jednotlivá řízení.

Fakticky je vlastnictví ateliéru spojeno jen se dvěma odlišnostmi: nelze se v něm přihlásit k trvalému pobytu a při jeho koupi platí Kupující daň z nabytí nemovitosti (4% z ceny bez DPH). Naopak je ale ateliér zatížen daní z přidané hodnoty ve výši 21% (ta je samozřejmě již v ceně obsažena) a Kupující ji může při splnění předepsaných podmínek uplatnit ve svém přiznání k platbě DPH. (Poznámka: Daň z přidané hodnoty je u bytů pouze 15% a daň z nabytí nemovitosti se na základě výjimky při první koupi neplatí.)

Pokud máte k tématu další otázky, neváhejte se na nás obrátit. Rádi Vám na ně odpovíme.